Escritura do Imóvel: Tudo o que Você Precisa Saber

De acordo com dados do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), em 2023, aproximadamente 462 mil transferências de escrituras foram registradas em todo o país. Esse número reflete um aumento em relação aos anos anteriores, demonstrando um crescimento no mercado imobiliário.

Por exemplo, ainda segundo o Informe, no Rio de Janeiro, o número de escrituras acumuladas em 2023 foi 13,3% maior do que em 2022. Embora em São Paulo o aumento não tenha sido tão expressivo, com 1,5%, ainda, sim, esses números indicam uma tendência de recuperação econômica e confiança no mercado.

O que é a Escritura do Imóvel?

A Escritura do Imóvel, é um documento legal que serve como prova de propriedade de um bem. É um documento crítico que estabelece o legítimo proprietário desse imóvel e descreve os detalhes específicos do mesmo, como sua localização, limites e quaisquer ônus ou gravames existentes.

Tem importância significativa no ordenamento jurídico brasileiro, pois é o principal meio de transferência da propriedade de uma parte para outra. Sem esse documento, torna-se desafiador comprovar a propriedade legal, dificultando a realização de transações, a obtenção de financiamentos ou a resolução de disputas relacionadas ao bem.

Tipos de Escritura do Imóvel

Pode ser dividida em diferentes tipos, cada um com suas finalidades e características específicas. Os principais tipos são:

• Escritura de Compra e Venda - É o tipo mais comum e formaliza a transferência de propriedade de um imóvel mediante pagamento. Nesta modalidade, o comprador adquire todos os direitos e obrigações sobre o bem em questão.
• Escritura de Permuta - Envolve a troca de um imóvel por outro, podendo ou não envolver transação financeira. Ambas as partes transferem a propriedade de seus respectivos imóveis e valor adicional se for necessário.
• Escritura de Doação - Neste caso, o proprietário transfere a propriedade do imóvel para outra pessoa, sem receber nenhum valor em troca. É comum em situações de transferência de bens entre familiares.
• Escritura de Dação em Pagamento - Ocorre quando um imóvel é transferido como forma de quitação de uma dívida. O devedor entregá-lo ao credor para saldar a obrigação.
• Escritura de Inventário - Formaliza a transferência de propriedade de um imóvel para os herdeiros, após o falecimento do proprietário original.
• Escritura de Dissolução de União Estável - Divide o patrimônio, incluindo imóveis, entre os ex-companheiros em caso de dissolução de uma união estável.

Cada tipo de escritura tem suas particularidades legais e tributárias, sendo essencial compreender as implicações e requisitos específicos antes de formalizar qualquer transferência de propriedade imobiliária.

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Quais são os documentos necessários?

Para concluir o processo de Escritura do Imóvel, são necessários diversos documentos tanto do comprador quanto do vendedor. Aqui está uma lista dos documentos mais comuns necessários:

Do Imóvel:

• Matrícula do imóvel atualizada (solicitada no Cartório de Registro de Imóveis)
• Certidão negativa:
  • vintenária de ônus reais (também solicitada no Cartório de Registro de Imóveis)
  • de IPTU (solicitada na prefeitura)
• Cópia do IPTU do ano
• Declaração de quitação de obrigações condominiais
• Escritura do imóvel que comprova o proprietário do imóvel
• Registro de ações reipersecutórias e alienações
• Alvará de utilização (concedida pela prefeitura)
• Planta do imóvel (também concedida pela prefeitura)

Do Vendedor:

• Cópia do RG e CPF
• Comprovante do estado civil (atualizado)
• Certidão negativa:
  • do Cartório de Protesto
  • de ações cíveis
  • de falência
  • executivos fiscais e criminais
  • executivos municipais (expedida pela prefeitura)
  • ações trabalhistas (solicitada no TST — Tribunal Superior do Trabalho)
  • tributos federais (solicitada na Receita Federal)

Do Comprador:

• Cópia do RG e CPF
• Comprovante do estado civil (atualizado)
• Comprovante de Renda (três últimos)
• Certidão negativa:
  • do Cartório de Protesto
  • de ações cíveis
  • de falência
  • executivos fiscais e criminais
  • executivos municipais (expedida pela prefeitura)
  • ações trabalhistas (solicitada no TST)
  • tributos federais (solicitada na Receita Federal)

Além disso, ambas as partes podem precisar fornecer documentos adicionais, dependendo das circunstâncias específicas da venda ou de quaisquer condições especiais relacionadas ao imóvel.

Quais são as etapas para obter a escritura do imóvel?

O processo de obtenção de uma escritura do imóvel envolve várias etapas para garantir que a transferência de propriedade seja legalmente reconhecida e registrada. Elas devem ser seguidas com cuidado, aqui está um guia passo a passo:

1. Realize o contrato de Compra e Venda: realizados entre comprador e vendedor deve detalhar todas as condições da transação, incluindo o preço do imóvel, a forma de pagamento e os prazos envolvidos. É recomendável ser elaborado com a ajuda de um advogado especializado para garantir que todas as cláusulas estejam conforme a legislação vigente.
2. Reúna os documentos necessários: antes de iniciar o processo, você precisará reunir todos os documentos necessários (do imóvel, vendedor e do comprador), como informado acima. Comprovante de propriedade, comprovante de pagamento do IPTU e documentos de identificação pessoal, matrícula atualizada do imóvel, etc.
3. Escolha um cartório: selecione um cartório respeitável onde você iniciará o processo. É aconselhável pesquisar e comparar taxas e serviços oferecidos por diferentes cartórios.
4. Apresentar Documentos: apresentar todos os documentos necessários ao cartório. O tabelião ou notário público analisará os documentos e verificará sua autenticidade.
5. Minuta da Escritura: uma vez aprovados os documentos, o tabelião elaborará a escritura, o qual é o documento legal que formaliza a transferência de propriedade ou estabelecimento de propriedade. Revise cuidadosamente a minuta da escritura para garantir que todas as informações estejam corretas. Se tudo estiver em ordem, você precisará assinar o documento na presença do tabelião e testemunhas (se necessário).
6. Pagar taxas e impostos: você precisará pagar as taxas de cartório, bem como quaisquer impostos ou taxas aplicáveis relacionados à transferência de propriedade, ou estabelecimento de propriedade.
7. Registre a Escritura: Após assinar e pagar as taxas, o tabelião registrará a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa etapa transfere ou estabelece oficialmente a propriedade do imóvel.
8. Obter Cópias Registradas: Uma vez concluído o processo de registro, você pode obter cópias autenticadas da escritura registrada no cartório de registro de imóveis. Essas cópias servem como prova de propriedade e podem ser exigidas para vários fins, como obter empréstimos ou vender o imóvel no futuro.

É importante ressaltar que as etapas e requisitos específicos podem variar um pouco dependendo do estado ou município onde o imóvel está localizado. É aconselhável consultar um profissional jurídico ou buscar orientação do cartório para garantir o cumprimento de todas as leis e regulamentos aplicáveis.

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Quais são os custos e as taxas da escritura?

Os custos e taxas associados ao processo de escritura do imóvel podem variar dependendo de vários fatores, como a localização, o valor do bem e circunstâncias específicas. No entanto, existem alguns gastos comuns que você deve estar ciente, veja a seguir:

Taxas de Escritura

Um dos principais custos envolvidos no processo de escritura são os honorários notariais. Essas taxas são cobradas pelo tabelião que autentica o documento e fiscaliza a transferência de propriedade. As taxas notariais são normalmente calculadas com base em uma porcentagem do valor do imóvel ou um valor fixo, dependendo do estado ou município.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITIBI)

Esse imposto municipal é calculado como uma porcentagem do valor do imóvel e podem variar de alguns pontos percentuais, dependendo da localização. É essencial verificar com as autoridades locais para entender as taxas de imposto de transferência aplicáveis.

Taxa de Registro

Uma vez concluída a escritura, você precisará registrar o novo imóvel no órgão governamental competente, como o cartório de registro de imóveis ou o cartório municipal. As taxas de registro são geralmente calculadas com base no valor da propriedade e podem variar de um local para outro.

Honorários advocatícios

Caso opte por contratar um advogado para auxiliar no processo de escritura, será necessário contabilizar os honorários advocatícios. Esses honorários podem ser por hora ou fixos, dependendo da complexidade da transação e da experiência do advogado.

Outras taxas

Dependendo das circunstâncias específicas, você também pode precisar pagar taxas adicionais, como taxas de avaliação de propriedade, taxas de pesquisa de títulos ou taxas para obter os documentos necessários.

Para calcular os custos totais e taxas associadas à escritura do imóvel, é essencial reunir informações sobre o valor, localização e quaisquer requisitos ou circunstâncias específicas. Você pode então consultar um notário público, profissional imobiliário ou autoridades locais para obter estimativas precisas das várias taxas envolvidas. É sempre recomendável orçar despesas adicionais para contabilizar eventuais imprevistos que possam surgir durante o processo.

Escritura Pública vs Escritura Particular

A escritura pública e a escritura particular são os dois principais tipos de escrituras imobiliárias. Ambas são documentos legais que registram a transferência de propriedade de um imóvel, mas possuem diferenças significativas em termos de formalidade, requisitos e implicações legais.

Escritura Pública

A escritura pública é um documento lavrado por um tabelião, um profissional público com fé pública, que confere maior autenticidade e segurança jurídica ao ato. Neste caso, as partes envolvidas comparecem perante o tabelião, responsável por redigir o documento, atestar a identidade das partes e garantir que o ato seja realizado conforme a legislação vigente.

Vantagens da Escritura Pública:

• Maior segurança jurídica e valor probatório, por ser lavrada por um tabelião público.
• É um documento autossuficiente, não necessita de outras provas para comprovar sua validade.
• Facilita processos futuros, como registro em cartório e transferência de propriedade.

Escritura Particular

Por outro lado, a escritura particular é um documento elaborado pelas próprias partes envolvidas na transação imobiliária, sem a participação de um tabelião. Neste caso, as partes redigem o documento e assinam com reconhecimento de firma em cartório.

Vantagens da Escritura Particular:

• Custos geralmente menores em comparação com a escritura pública.
• Maior flexibilidade na redação do documento.
• Pode ser uma opção viável para transações de menor valor ou entre partes de confiança mútua.

É importante ressaltar que, embora a escritura particular seja válida legalmente, ela pode enfrentar mais desafios em termos de comprovação e aceitação em determinados processos legais ou bancários. Por outro lado, a escritura pública é amplamente reconhecida e confere maior segurança jurídica, sendo a opção recomendada para transações imobiliárias de maior valor ou complexidade.

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Dicas e práticas recomendadas

• Verifique as informações da propriedade: analise minuciosamente todos os detalhes da propriedade, incluindo limites, dimensões e quaisquer ônus existentes. Certifique-se de que as informações correspondam aos registros oficiais para evitar disputas futuras.
• Contrate um Tabelião de Honra: contrate um que seja experiente e confiável para supervisionar o processo de escritura. Sua experiência pode ajudar a navegar pelas complexidades legais e garantir a conformidade.
• Revise os documentos cuidadosamente: leia atentamente e entenda todos os documentos relacionados à escritura antes de assinar. Se algo não estiver claro, procure aconselhamento jurídico profissional para evitar possíveis problemas.
• Reúna a documentação necessária: prepare todos os documentos necessários com antecedência, como títulos de propriedade, documentos de identificação e comprovantes de pagamento de impostos e taxas. Isso agiliza o processo.
• Guarde cópias de todos os documentos: estes podem ser necessários para referência futura ou em caso de litígios.
• Entenda as implicações tributárias: esteja ciente das implicações fiscais associadas à transferência de propriedade. Consulte um profissional tributário para garantir a conformidade e evitar possíveis penalidades.
• Atualizar registros de propriedades: depois que a escritura for concluída, atualize imediatamente os registros de propriedade com as autoridades competentes para refletir a mudança de propriedade. Isso pode ajudar a prevenir complicações futuras.
• Considere o Seguro de Título: Dependendo da sua localização e circunstâncias, a obtenção de um seguro de propriedade pode fornecer proteção adicional contra possíveis defeitos de título ou disputas de propriedade.

Recursos e Suporte

Ao lidar com o processo de escritura do imóvel, é essencial ter acesso a recursos confiáveis e serviços de apoio. Aqui estão algumas opções a serem consideradas:

Assistência Jurídica: a consultoria com um advogado qualificado e especializado em transações imobiliárias pode fornecer orientação inestimável e garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos. Eles podem revisar documentos, fornecer conselhos e representá-lo durante todo o processo.

Associações Imobiliárias: organizações profissionais, como associações imobiliárias ou conselhos, muitas vezes oferecem recursos e serviços de apoio aos seus membros e ao público. Eles podem fornecer materiais educativos, aconselhamento jurídico ou encaminhamentos para profissionais qualificados.

Recursos Online: diversos sites e plataformas online oferecem informações, guias e fóruns relacionados ao processo de escritura. Eles podem ser úteis para encontrar respostas para perguntas comuns, aprender sobre as melhores práticas e se conectar com outras pessoas que passaram por experiências semelhantes.

Lembre-se, buscar orientação profissional e utilizar recursos oficiais pode ajudar a garantir um processo tranquilo e em conformidade, protegendo seus interesses e evitando possíveis complicações.

Considerações Finais

Compreender a escritura do seu imóvel é um passo importante para garantir a segurança jurídica da sua propriedade. Este documento não só confirma a posse do bem, mas também fornece um registro detalhado da transação, garantindo transparência e a legalidade.

Se familiarizar com os termos e as informações contidas na escritura, te prepara para tomar decisões informadas e proteger seus interesses. Lembre-se de que, além de compreender a escritura, é essencial manter todos os documentos atualizados e em ordem.

Não deixe de consultar um advogado especializado para esclarecer dúvidas e evitar problemas futuros. A manutenção de um bom histórico de registros e a atenção aos detalhes podem fazer toda a diferença na hora de negociar, vender ou transferir sua propriedade.

Boa sorte em suas futuras negociações e lembre-se de que a informação é sua melhor aliada.

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